【AT】突破!容积率3.1,怎么做别墅?

摘要: 高容积率限制,我们还能做别墅吗?

来源:POLY技术汇(ID:POLY-Technology),本文已获授权。



别墅作为顶级豪宅产品,是许多人的终其一生追求的居住梦想,渴望拥有一个有山有水有天有地有自然的家,过一种 “桃园式”的惬意生活。如今,全国别墅产品的存货量越来越少,同时对于别墅产品的开发限制也将越来越多。那么在未来:


◆顶级豪宅还能继续建吗?

◆在这些限制下如何能建好豪宅?

◆哪些别墅产品比较受欢迎?

◆建这样的豪宅又有哪些新的亮点呢?



 高容积率限制,我们还能做别墅吗?

一般来说,这样的顶级豪宅其容积率都低于1.0,而随着城市化进程加快,人地矛盾突出,“禁墅令”再次重申,将继续严格控制我国住宅容积率标准,限制别墅项目的审批及建造。

那么,在高容积率下打造低密产品则是一次在高端住宅市场上的突围。通过合理的规划、产品创新以及空间氛围的营造,可以再次实现地块更高的价值和利润。


接下来就以西安保利·天悦项目为例,一探究竟!

该项目位于西安市高新区,在“容积率R=3.1”的规划条件下,通过对住宅产品形式、别墅组合模式等进行定量分析研究,最终完成在高容积率下打造高溢价、低密度的住宅产品设计方案。


1. 改变产品形式,高容积率一样可以做好别墅


 先看一看容积率与产品形式的规律 

容积率在1.1以下的项目,高层占地比例较低,整体社区低密度居住氛围强烈,高层起到点缀、陪衬的作用;

▲ 湾流·天悦


容积率在1.1-1.5的项目,高层占地比例约为30%,整体社区空间低密度物业与高层物业各成气候,壁垒分明;

▲ 清凉山居


容积率超过1.5的项目,高层占地比例接近一半,高层对社区整体空间的控制作用明显增强,低密度氛围仅限局部。

▲ 曲江公馆和园


那么当容积率高于3.0时

 产品的规划形态应该是怎么样的呢?

怎样的高低层建筑组合

能保障采光好?大花园?空间趣味?

我们以300m X 300m的地块为例,看一看可能采用的规划布局:    

I形

(北高南低)


 L形

(北侧,东/西侧高)


U形

(四周高,中间低)


 我们根据日照规律,选择最优排布 

当高层布局满足最小建筑间距的同时,需要满足日照要求。

注:西安日照计算是以最大两段连续日照之和,即A+B;A、B为连续日照距离,H为小时。

U形

(高层尽量占据用地四周,高层日照相互影响较少,日照最有利)


L形

(占据用地北侧,与东与西侧,日照有利)


I 形

(高层和多层日照相对独立,互不干扰)


 建筑密度不同,规划形态也相应调整 

根据不同的规划条件(容积率、建筑密度等),选择不同的产品组合模式。




2 . 对比分析传统的组合模式,进一步完善产品设计


联排别墅一般由几栋或十几栋低于5层的底层住宅并联形成,虽然占地不大,但也拥有庭院与花园,满足优越居住环境的需求。联排别墅有多种的组合形式,传统的组合模式主要有“L”字形、“U”字形、“I”字形和“口”字形等。


 传统联排“L”字形:品质可控,合适 


杭州某项目


传统联排“U”字形:市场接受度一般


上海某项目


传统联排“I”字形:品质一般


上海某项目


 传统联排“口”字形:品质较差


通过对比优秀传统联排产品并进行定量分析,获取以下产品的标准建议:



3 . 保利·和悦,高端住宅产品实践


保利·天悦是保利地产在城市豪宅领域的系列产品,优厚的地段资源,出色的产品设计以及深刻的价值的挖掘是保利·天悦产品的核心竞争力。以下以西安保利·天悦天项目进行实证。

用地条件:规划总用地面积:18万㎡,总建筑面积57万㎡。


 初步筛选U+L形、U+U形两种规划布局形式 

根据地块规划条件及指标,以货值最大化为核心,敲定以下两种布局形态。


 通过日照对比,确定U+U形的规划布局 

高层位于两侧有利于日照计算,位于中心日照影响较大。

注:受影面高度以别墅三层窗台高度计算


通过市场调查,合院式联排别墅成为主力

在明确了U+U形的规划布局之后,如何选择更适合的别墅产品?



看一看这些产品在西安市场的选择情况:


目前西安房地产市场众多产品类型中,消费者对于叠拼类住宅接受度比较一般。


产品容量比例:叠拼>联排>合院,总量相差不大

空间品质:联排和叠拼产品空间单调,品质一般;

合院产品,空间丰富,尺度宜人

市场接受度:合院>联排>叠拼


综合考虑,采用合院式联排别墅方案,凸显产品特色,提高产品溢价能力,提升大盘整体协调性。


 通过控制产品模数,实现产品的高附加值 

DK-02地块为例,通过间距控制合理划分高层及别墅占地面积,综合确定高层及别墅的产品模数。


△ 别墅模数控制


高层模数控制:根据用地条件尺寸,在满足日照、保证环境质量的前提下,确定高层产品的面宽及进深,使别墅容量最大化。


别墅模数控制:在限定区域内,明确联排进深及面宽,控制单户面积的指标与总价。同时通过户型设计增加产品附加值,挖掘端户溢价空间。


巧妙的户内设计,让附加值空间多姿多彩 



▲ 别墅一层客厅设计


▲  别墅一层老人房设计


▲  别墅二层女孩房


▲ 别墅三层主人房设计


▲  别墅闷顶层设计


▲ 别墅地下室设计


4 . 结语

高容积率就做不了别墅了么?通过合理的规划布局、恰当的产品选择以及精细的户内设计,为客户提供更为舒适的空间氛围,提高产品的溢价能力,最终实现更高的产品价值!


* 版权声明:本文为保利地产的研究成果,版权归保利地产所有,访问者可用于个人学习、研究,以及其他非商业性或非盈利性用途。如需转载必须经得POLY技术汇同意,对于未经得POLY技术汇同意转载全部/部分研究内容者,保利地产将保留追究法律责任的权利。

=====================

《建筑技艺》近期活动:


====================

《建筑技艺》代理产品:

产品一

光辉城市的VR软件云平台Mars,企业会员25000元/年,设计师会员1999元/年(学生特价499元/年),详情请点击图片。

产品二

杨晓燕设计、曹晓昕监制的全球首款座包2.0版全新上线,和COACH、GUCCI同一代工厂优选顶级生产商,售价299元/个。《建筑技艺》倾情代售,详情请点击下方图片。

=====================

关于《建筑技艺》

《建筑技艺》(AT)前身为《建筑技术及设计》,创刊于1994年,国内外公开发行。隶属于中国建筑设计研究院,崔愷院士任编委会主任。《建筑技艺》微信现有微信粉丝300000。微信和杂志推广合作电话:010-57368773,307926062@qq.com。

轻点图片,再长按识别下方二维码关注建筑技艺微信

欢迎订阅《建筑技艺》杂志

32元/本,全年384元,赠送四本《建筑幕墙》杂志。可在邮局订阅,邮发代号82-680,亦可在www.atd.com.cn(请认准唯一官网)通过支付宝、银行电汇等订阅。咨询电话:010-57368780。(杂志近期主题包括:“在地建筑、木建筑、绿设计、BIM、装配式建筑、医疗养老建筑、旧建筑改造、室内外一体化设计、互联网影响下的建筑”等,欢迎订阅)

轻点图片,再长按识别下方二维码直接微信订阅《建筑技艺》杂志

=====================

重要启示

《建筑技艺》2015年推出《建筑幕墙》杂志和微信,关注幕墙技术的小伙伴可以添加关注微信号BCWjournal。



首页 - 《建筑技艺》杂志 的更多文章: